GUIDE: Bygglov för nybörjare - Allt du behöver veta

Här beskriver vi hela bygglovsprocessen åt dig från idé till beviljat bygglov, startbesked och inflyttning. Stegen kan komma att variera beroende på byggprojektets omfattning och komplexitet. Bygglovsverket hjälper dig hela vägen från just din byggidé till ett beviljat bygglov & startbesked. Vi hjälper dig även med frågor angående detaljplaner och andra bestämmelser för lovpliktiga åtgärder. Innan du kastar dig in i bygglovsprocessen vill vi rekommendera dig att se över portal för att öka din förståelse.

1. Ta kontakt med kommunen där bygglovet ska sökas!

För att du på ett enkelt och snabbt sätt ska få reda på vad du har för möjligheter på just din fastighet bör du ta kontakt med kommunen. Idag har många kommuner specifika telefon- eller besökstider. Detta kan du se på din kommuns hemsida. Om du är kund hos oss på Bygglovsverket, gör vi detta åt dig såklart vid önskemål. När du träffar kommunen behöver du ha med dig enklare skisser och mått för att kunna lämna rätt information till kommunens bygglovshandläggare. Du och bygglovshandläggaren kommer tillsammans att gå igenom detaljplanen för din fastighet och andra stadsplaner. Några frågor som är vanliga och bra att ha koll på innan besöket hos kommunen är:

- Kommer ditt byggprojekt av ut- eller tillbyggnaden vara större än 15 kvm?
- Har du några grannar som gjort ett liknande projekt?
- Kommer det nya byggprojektet att komma närmare än 4,5 meter från tomtgränsen?
- Ska du eller en entreprenör utföra byggprojektet?

Att tänka på vid ansökan om bygglov är att kommunerna har upp till 10 veckor på sig att ge dig ett besked, enligt lagen. Men det kan gå mycket snabbare.

Om du har lämnat in kompletta handlingar till kommunen har du enlig plan- och bygglagen (PBL) rätt att få besked på din bygglovsansökan inom 10 veckor. Missar du att skicka in kompletta handlingar har kommunen upp till ytterligare 10 veckor på sig att ge dig ett svar. Däremot är det vanligt att det går snabbare än så. Genomsnittstiden i landet är fyra veckor tills att du får ett beviljat bygglov fr o m att bygglovshandläggaren har fått in kompletta handlingar för ett byggprojekt.

2. Bygglovsansökan med bygglovsritningar / konstruktionsritningar

När du vet vad för typ av projekt du vill utföra kan du kontakta en ingenjörsbyrå eller arkitektbyrå, som hjälper dig ta fram alla bygglovsritningar du behöver. Vi på Bygglovsverket exempelvis är både en arkitektur & ingenjörsbyrå. Det som ingår i det som kallas för bygglovsritningar är:

- Planritningar
- Fasadritningar
- Markplaneringsritningar
- Sektionsritningar
- Situationsplan

I din bygglovsansökan kan andra handlingar behövas finnas med:

- Projektbeskrivning
- Kontrollplan
- 3D-ritningar

Högsäsongen för lovpliktiga ärenden hos byggnadsnämnden är under mars till augusti månad. Som vi nämnt tidigare är genomsnittstiden för kommunerna ca 4 veckor. Däremot kan det bli upp emot 10 veckor under denna period, beroende på belastningen hos kommunen. Ett vanligt förekommande missförstånd är att byggprojektets storlek avgör handläggningstiden. Detta är fel, utan det är en vanliga kö där allting hanteras i kronologisk ordning.

3. Bygglovsbeslut

När allt är klart kommer ett bygglovsbeslut att fattas. Fr o m att ditt projekt offentliggjorts i Post- och Inrikes Tidningar kan du påbörja ditt projekt efter 4 veckor. När du får ett bygglovsbeslut får du ett kompletterande brev av kommunen som förklarar vad krav är för ett startbesked. Vanligt förekommande är att du har ett tekniskt samråd med din bygglovshandläggare. Här behöver du ha fattat beslut om vem din byggare ska vara för det specifika projektet och namnge dennes information.

4. Tekniskt samråd

Din bygglovshandläggare från kommunen kommer i detta fallet kalla till ett tekniskt samråd för det aktuella projektet. För att veta om ditt byggprojekt kräver ett tekniskt samråd, måste dessa kriterier uppfyllas:

- För ditt bygglov krävs en kontrollansvarig
- När ett tekniskt samråd inte är uppenbart obehövligt
- Om du själv som byggherre har begärt ett tekniskt samråd

I din kallelse från kommunen anges vilka bygglovshandlingar som du behöver förbereda inför det tekniska samrådet. Ofta hålls det tekniska samrådet på arbetsplatsen. Handlingar som ofta behövs ta fram till det tekniska samrådet är följande:

- Konstruktionsritningar och beräkningar
- Teknisk beskrivning av konstruktionen behöver vara ifylld och komplett
- Installationsritningar som har projekterats gäller främst EL & VVS.
- Kommunen och den kontrollansvarige kommer under det tekniska samrådet att gå igenom följande:
- Hur ser arbetsplaneringen ut?
- Vilken organisation finns under projektet?
- Vilka punkter har tagits upp i kontrollplanen?
- Andra handlingar som byggherren har tagit fram inför det tekniska samrådet?
- Finns det asbest, PCB eller andra farliga avfall som berör projektet?
- Behöver kommunen har ytterligare arbetsplatsbesök?
- Behövs det färdigställandeskydd mellan byggherren och entreprenören?
- Kommer utstakning att behövas innan eller efter projektet?
- Vilka ytterligare tillsyn behöver göras för att svensk lagstiftnings ska uppfyllas?
- Några ytterligare handlingar som behöver kompletteras inför ett startbesked?

Under det tekniska samrådet får du reda på om beslut av arbetsplatsbesök behöver göras eller ej.

5. Arbetsplatsbesök

Vid arbetsplatsbesök ska byggnadsnämnden minst en gång besöka arbetsplatsen. Arbetsplatsbesöket bestäms redan vid det tekniska samrådet och är till för att kontrollera arbetet samt föra ett protokoll under besöket.

Arbetsplatsbesök avgöras efter dessa punkter:
1. Vid tillfällen ett startbesked krävs innan ett tekniskt samråd.
2. Byggnadsnämnden anser att arbetsplatsbesök är behövligt.

När det kommer till ett arbetsplatsbesök ska alltid kontrollansvarige och en handläggare från byggnadsnämnden närvara. En byggherre har inte en obligatorisk närvaro förpliktelse. Arbetsplatsbesök är enligt lagt en skyldighet du som byggherre måste gå med på. Fastigheter och byggnadsverk måste kunna besökas av byggnadsnämnden.

Byggnadsnämnden kontrollerar följande under ett arbetsplatsbesök:

- Att kontrollplanen och bygglovet har följts.
- Att den kontrollansvarige är aktiv och fullt närvarande i byggprojektet.
- Att inga uppenbara lösningar strider mot byggreglerna

Ett arbetsplatsbesök är inte samma sak som en besiktning utan mer en revision och kontroll.

Skulle byggnadsnämnden upptäcka fel eller avvikelser som ej är i enlighet med utfärdat bygglov, kommer det kallas till ett nytt samråd för att åtgärda detta.

6. Slutbesked

När en bygglovs åtgärd behöver ett startbesked - innebär det även att ett slutbesked kommer att behövas. Innan byggnadsprojektet får “bebobas” eller tas i verket krävs ett slutbesked, vilket även är det sista steget under en bygglovsprocess.

För ett slutbesked måste kontrollplanen vara ifylld av kontrollansvarig samt att kontrollansvarig även ger sitt utlåtande om att byggprojektet är korrekt utfört. Arbetsplatsbesök för att slutsamråd kan förekomma.

Ett slutbesked innebär också för många banker ett kvitto på korrekt utfört arbete. Aktivering av bolån sker ofta i detta stadie.

Tidsplan

En stor majoritetet av förstagångs beställare av ett bygguppdrag som kräver bygglov missbedömer hur lång tid bygglovsprocessen faktiskt tar. Det är viktigt att förstå att det tar den tid det tar - ha därför tålamod och var ute i god tid. Att ta experthjälp från början med dina bygglovsritningar och bygglovsansökan är ett alternativ för att göra arbetet mer tidseffektivt och i slutändan även mer kostnadseffektivt.

På Bygglovsverket får du i dina bygglovsritningar i snitt på 2 veckor. Det beror helt på ledtider hos oss, under vilken säsong vi är, semestrar, sjukfrånvaro samt antal byggåtgärder du behöver hjälp med.

När bygglovsritningarna är färdiga kommer vi att påbörja bygglovsprocessen med en bygglovsansökan samt skicka in alla bygglovshandlingar till din kommun. Många kommuner har elektroniska tjänster för handläggning av bygglovsansökningar - men det finns en del kommuner som fortfarande har skriftliga ansökningsprocesser. Vi hjälper dig med detta så det blir korrekt utfört.

Enligt Plan- och bygglagen (PBL) har byggnadsnämnden på din kommun upp till 10 veckor på sig att handlägga ditt byggärende och lämna ett besked om beviljande eller avslag av ditt byggprojekt. Byggnadsnämnden kan under tiden kräva kompletteringar. Allt ifrån att din arkitekten har missat någonting litet eller behöver förtydligas. På Bygglovsverket ingår alla dessa typer kompletteringar och ändringar helt kostnadsfritt. När du skickar in dina kompletterade bygglovshandlingar, kan det komma att ta ytterligare veckor (beroende på belastning hos din handläggare) för uppföljning av detta. Därför är det av yttersta vikt att alltid anlita en byrå med många arkitekter - men framförallt som hjälpt så många kunder som möjligt från så många kommuner som möjligt. På Bygglovsverket har vi arbetat mot majoriteten av alla kommuner minst två-tre gånger. Detta har inneburit möjlighet för oss att dokumentera ned vad den specifika kommunen kräver för underlag samt Hur kommunen vill att underlaget skall redovisas (alla kommuner vill ha det på sitt vis). Tack vare dessa kunskaper, insikter och lärdomar - kommer vi alltid att komprimera antal revideringar som kommunen kräver och i sin tur hjälpa dig att få ett snabbare bygglov än om du gjort allting själv eller tagit hjälp av en mindre erfaren arkitekt. Bygglovsverkets arkitekter, konstruktörer och bygglovs experter arbetar med flera projekt parallellt. Om en komplettering skickas in från dig själv eller kommunen innebär det inte att vi sätter igång direkt - då vi måste avsluta specifika uppgifter vi redan jobbar på, åt andra kunder. Estimerad tid för leverans av kompletteringar kan du få av din bygglovs expert/projektledare hos oss.

Planer som reglerar / Detaljplan

En detaljplan och områdes/planbestämmelser är reglerna & guidelines:en som styr för hur en fastighet eller ett område får utformas och bebyggas. Hos din kommun finns detaljplanen för din fastighet. Detta kan du hitta på kommunens hemsida (i vissa fall) eller ringa/mejla din kommuns bygglovsenhet och begära dessa handlingar. Det skall vara kostnadsfritt och bör inte ta mer än någon minut att få hjälp med detta.

Från en detaljplan kan du utläsa:

- Hur stort i bredd och höjd en byggnad/er får vara på den specifika fastigheten.
- Hur nära en tomtgräns som det får byggas (4-4,5 m är normalt).
- Om det finns områden på fastigheten som inte får bebyggas.
- Utseendet för tak och fasad som är styrande för området

Planens syfte är fortfarande det primära som gäller. Däremot kan din bygglovshandläggare göra avvikelser och ge en form av dispens utifrån en bedömning denne gör på din fastighet, området och nuvarande situation kontra när planen upprättats.

Har du en fastighet som är utanför detaljplanelagt område eller sammanhållen bebyggelse kan andra regler komma att tillämpas än ovanstående. Här är det viktigt att du kontaktar din kommun eller en byrå som Bygglovsverket, där vi hjälper dig att ta fram vad kommunen kan komma att kräva för din fastighet.

Ritningar och handlingar

Oavsett om det är en fastighet med detaljplan eller ej kommer kommunen alltid göra en bedömning på ett byggärende utifrån bygglovsritningar. Bygglovsritningar innebär fasadritningar, planritningar, sektionsritningar, markplaneringsritningar samt en situationsplan. Dessa ritningar kan du använda använda för bygglov, bygganmälan samt förhandsbesked bl.a.

Kostnader och taxor

Under bygglovsprocessen uppkommer två typer av kostnader. Dessa kostnader kommer alltid, oavsett arkitektbyrå du väljer. Det som däremot är kritiskt är att välja rätt byrå som hjälper dig att komprimera dessa kostnader. Kostnader som kommunen tar avgift för:

- Handläggningskostnad
- Nybyggnadskarta (Detta behövs för att upprätta en situationsplan)